南京人你不必恐慌！今晚围炉秘谈揭露南京房价上涨的真相
上周文心夜访资深投资客，请她分析目前南京楼市的状况。并且给出刚需和投资客两条忠告。(详见下方文心专栏)
昨天下午3点起，近3个小时的时间，我约访到一位研究员李老师和另一位资深教授，今晚文心专栏要分享的是我和两位资深专家的围炉秘谈。
房教授非常繁忙，从上周开约直到昨天下午才有3个小时空闲时间。我的问题很直接：南京楼市如此疯狂，背后原因是什么？南京房价会一直涨吗？现在恐慌性购房严重，我们深处其中该怎么办？
房教授首先明确：购房者用不着恐慌，你了解了房地产的规律，便知道该怎么办。
这一轮南京房价的暴涨，有三大主要原因：
第一：南京在青奥会之后城市的增值，
第二：江北新区获批国家级新区重大利好，
第三：2015年的股灾资金从股市流向楼市。
政府政策不当也是原因之一。2011年南京开始限购，到2014年9月取消，抑制需求，去年到今年有一定程度补涨。南京土地实际供应量偏少，地价过高。
房价走势按照他的研究成果，房地产中周期是12年，短周期是2到4年。这一轮中周期到2015年到达底部。
李老师补充：这个底部不是绝对底部，我们的感受是房价其实已经到达一定的高位。
"对，这是个增长性周期。由于目前国内房地产市场才发展20多年，长周期还没有数据支撑。"房教授说，按照国外的实际案例，长周期房价下跌的底部会回到低点。而不是现在这样虽然是阶段底部，但底部已抬升。
所以你用不着恐慌，因为房价有自身的规律，这个规律是独立于政策之外，政策可以抽离出来。
“政策只是对周期产生一定的冲击，比如如果没有出台相关政策，房价的高点可能会更高。低点可能更低。”
“房价不可能一直上涨，涨得过高自然会下跌。这是内在规律决定的。”
房教授举例：从去年开始香港房价开始下跌，已经跌了10%到15%，他判断会传导到深圳，深圳房价会回调。
事实上，近期不少网友加我的微信，咨询买房问题。其中一位投资客投了鼓楼滨江、河西、江宁，打算再投资一套江北新区的房子。他还在焦虑害怕自己踏空国家级新区，所以一定想办法抢一套。
另一位执意要买河西的投资者问我河西中部、河西南部、江心洲哪个区域潜力大。他坚决看好河西重要的原因是河西那个楼面价4万2的地王。他坚信开发商不会亏本卖，地王一定会再度催涨房价。
房教授却说，拿地王的开发商不一定都能赚钱，有些开发商在市场高点买地，在低点卖房，最后破产也不是没有。在南京开发银河湾系的华光地产就是典型代表：盲目拿地资金链断裂最后破产。
“地价一般占到房价1/3是合理的，最多占到一半。现在南京地王4万2了，卖到6万8万有人买吗？高地价给这个城市带来的弊端会慢慢显现，留不住人，难以引进项目……”
“南京政府将地价拉这么高，其实他们已经意识到其中的问题。”房教授透露。
他认为，去库存，基调应该是稳定房价，出台宽松或者打压政策反而可能适得其反，只要加大土地供应，让供需平衡，房价问题迎刃而解。
2011年的时候，当时流行说法是房地产的黄金十年已过，白银时代甚至是青铜时代到来。但早在2012年，房教授就公开判断房地产还有黄金十年，从2011到2020年。
主要的原因在于城市化进程还没有完成。中金公司首席经济学家梁红分析，目前我国城市化率实际进程在40%左右。城市化达到70%才算完成，到2020年我国的城市化率才能达到60%左右。
昨天他对我说，“现在过去5年了，房价依然在攀升，证明当初我的判断是正确的。”
我追问：按你的判断，新的黄金十年也已经过半，今年楼市继续涨势凶猛，普通老百姓该怎么办？
房教授直截了当：打算卖房的在今年11月前出手。今年不是非要买房自住的人可以再等一等。
“今年我不会去趟这滩浑水再去买房，我会把钱投到股市。假如下一轮我出手再买，会等两个短周期再出手，也就是4到8年，获利更高。”
“你是经济学家，可以在股市熊市的时候，赚到钱，我的一位朋友手上多套房，也知道现在卖房好时机，可是把房卖掉，钱用来投资什么呢？没有更好的出路。”我接着问。
这个时候，具有丰富投资经验的李老师说话了：在楼市处于相对高点，而股市处于相对低点的当下，面对今后5--10年的长期投资，此时，适当的投资股市也是一种可考虑的选择，但必须坚持价值投资的理念，选择业绩好、成长性好的企业，相信投资回报是不会差的。
如果你自己选股能力不强，也可选择好的基金，从过去十年的业绩看，十年业绩上涨3-4倍的基金也是很多。既然买房能摆多少年，投资股票和基金也要有长期投资的理念，时间越长，风险越低。
任何人都不能指望天上掉馅饼，成功的投资都是需要认真的学习和研究。
（应受访者要求，不具名。文中房教授为化名。以上观点仅供参考）
文心专栏
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文心 ∣房地产网媒10余年从业经历
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